当前位置：正文

投资机会如何识别 上海楼市小阳春有多暖，郊区新城地块溢价30%成交，本年首开二轮竞拍

上海土拍市集再响惊雷。距离本年第一批次宅地出让还不到半个月，3月3日，第二批次宅地出让紧锣密饱读地运行，招商蛇口以26.6亿元竞得嘉定新城远香湖地块，溢价率30%。

这块地也不浅薄。尽管它与市中心相距近30公里，却成为上海本年首个叩响第二轮“高品性设立方针”竞拍大门的宅地。不难发现，新城板块已重回“流量C位”，变身房企眼中争抢的热点投资观点。

新城再成热点投资观点

嘉定新城远香湖地块一共诱惑了招商蛇口、保利发展、象屿&天安聚集体、绿城等4家房企参与竞价。经过49轮竞价，快速达到第一轮竞价溢价率上限30%，奏效将远香湖地块送入第二轮“高品性设立方针”竞拍次序。

后续，两家房企插足第二轮竞拍，招商蛇口最终脱颖而出，“商品住宅装修圭臬”方针触顶3000元/曩昔米，“大家作事次序”方针触顶1500曩昔米，“高端东说念主才住房配建比例”方针0.2%，未达到上限2%。

在上海近几轮土拍中，溢价已从中心城向外围拓展，新城等远郊地块的“身影”时常出现，新城地皮市集热度昭彰训诲。

具体来看，2024年第七批次出让的青浦新城地块创下13.89%的溢价率；第八批次宝山淞南板块两幅地块以14.86%及16.03%的溢价率出让；第九批次松江洞泾地块以27.93%高溢价率出让；2025年第一批次松江新城地块以14%溢价率成交、奉贤新城地块以溢价率16.5%成交。

本年以来，“地王”一词被业内时常说起，既有创下连年来最高溢价率的浦东新杨想地块，也有通过左券出让拿下寰宇最高单价的静安寺地块。尽管“地王”说法略带夸张因素，但这些高价地块的领路皆在宣告上海土拍热度正加速回升。

当今，上海房地产市集回暖，前端地皮和后端楼市相互影响，诱惑开辟商和购房者预期增强。左证国度统计局数据，上海新建商品住宅、二手房价钱指数自客岁10月起贯穿四个月飞腾，每月折柳飞腾0.3%、0.6%、0.5%、0.6%，以及0.2%、0.4%、0.9%、0.4%。中指商榷院上海数据总司理张娴静暗示，改日上海或将陆续加大对优质地块的供应量，进而带动新址市集预期，助力市集回稳。

新城抓续发力受市集招供

市集认为，本轮土拍也曾房企感性有策动基础上展现出的热度。

一方面，嘉定新城远香湖板块销售弘扬佳。2023年。相距不远的梦想之地名目开盘，6次推盘沿途售罄。2024年，象屿在远香湖开盘的高层住宅名目去化率达99%，单价更高的叠排名目也达到了94%的去化率。

另一方面，房企拿地的中枢策略莫得变。“该地块虽位于外环外，但属于嘉定新城的中枢板块，临近配套完善，再次印证房企聚焦上海区域优质宅地的拿地逻辑。”张娴静暗示。

新城手脚上海新一轮发展的独处节点，近几年取得了市区两级无数资源歪斜。在宅地供应方面，上海也左证市集需求，加大优质地块的供应力度，为打造高质料的住宅居品提供要求。

嘉定区蓄意资源局联系崇拜东说念主先容，从2020年来，嘉定新城三个示范样板区陆续开工，远香文化环、西门历史街区等新一批亮点工程行将呈现。

本批次出让地块地方的远香湖中央活动区，正在打造一个科创科研、买卖商办、居住、大家作事等功能会聚复合的新城中枢区。区域内大家功能不时完善，上海市现实学校嘉定新城分校已建成启用，瑞金病院北部院区二期扩建工程策动于上半年实现，TSF购物中心引颈先锋文艺潮水，S5沪嘉高速训诲翻新专项蓄意已获批复，高速公路东西两侧联动发展将进一步训诲新城的能级。部分抓续追踪嘉定市集的房企，嗅到先机武断动手。

轮廓客岁土拍弘扬来看，2024年第七批次、第八批次、第九批次出让的青浦新城地块、奉贤新城地块和松江新城地块，以及2025年第一批次、第二批次出让的松江新城、奉贤新城、嘉定新城地块均溢价成交，意味着上海五个新城的蓄意愿景和发展后劲受到市集主体的遍及招供。

如，2024年第九批次出让的松江洞泾地块，就收成于松江新城发力效应。该地块被认为是“沪松十二坊”区域价值调遣的空间“核爆点”。具体来看，“沪松十二坊”西侧将打造以通波塘“一水两岸”为中心的山水作事绿心，东侧以洞泾改日湾为中枢打造科技创新中心。

高品性方针诱惑设立“好屋子”

在上海的房地产限制，新的变化正在发生。策略诱惑和城市发展需求相互作用，让“高品性方针”成为行业发展的要津要素，嘉定新城远香湖地块即是一个典型例子，它如故本年首个开启“高品性方针”竞拍次序的地块，目的即是从起源鼓动开辟商建造出优质的“好屋子”。

房地联动价优化后，上海新址价钱有了一些上起飞间。这一变化传递出积极信号，一方面让购房者合计屋子有一定的升值后劲，另一方面也给有实力的开辟商多了些利润空间，让好地块能找到好的开辟商。

来看嘉定新城远香湖地块，出让公告中就明确限定了高品性设立要求。如，绿色建筑要求达到三星，能耗圭臬为超痴呆耗，底层架空面积比例要求达30%。建筑外立面主材应给与石材、铝材等质料好、耐用的材质，限度使用涂料、真石漆等涂刷类材料；建筑外立面金属部分应给与铝板、紫铜等防锈防腐金属材料。这么屋子外不雅能始终保抓面子，不会过几年就显得古老。

远香湖地块不光喜爱屋子自己品性，还柔柔社区配套。如，要求联接临近优质景不雅资源打造与嘉定新城发展蓄意相交融的高品性住宅，为临近住户提供“好屋子”。要求设立文化活动室、养育托管点、养老作事次序等大家作事次序，强调设立“15分钟社区生存圈”，提高生存便利度。

不仅如斯，竞拍历程左证“双高双竞”机制进一步提高了装修圭臬、大家作事次序等品性要求，不错想见改日的住宅居品也将成为嘉定新城的标杆。

3月底，上海年内第三批次蚁合土拍相继而至，来自浦东北蔡、静安大宁、闵行紫竹、青浦西岑的4幅地块进行现场拍卖，将再次训诲土拍市集热度。

作家：戚颖璞

选稿：费一妍